Всеукраинский образовательный бизнес форум для женщин-предпринимателей «Украинки в Бизнесе: собственное дело - развитие и успех» (20 - 21 ноября, Одесса)

"Если очевидно, что цели не могут быть достигнуты, 

не корректируйте цели, корректируйте действия" 

Конфуций

20-21 ноября в Одессе для начинающих и амбициозных украинских предпринимательниц пройдет Всеукраинский практический образовательный Бизнес Форум «Украинки в Бизнесе: собственное дело - развитие и успех».

В течение этих двух дней участниц Форума ожидают новые знакомства, полезная и насыщенная программа, в которую войдут тренинги, лекции, практические занятия с ведущими бизнес-тренерами Украины. 

Для предпринимателей, которые в бизнесе не более пяти лет многое становится понятно в организации и ведении дела, но каждый шаг порождает и вопросы. Поднимаясь на новый уровень развития своего дела, бизнес-леди задаются все большим числом вопросов, разрешение которых будет способно сделать процесс более эффективным. Рынок быстро меняется, вслед за ним меняются и инструменты продвижения.

Финансы и маркетинг, тайм-менеджмент и бизнес -модели, искусство продаж и коммуникации - именно в этих сферах таятся секреты успеха любого дела, и если во время не реагировать на вызовы времени, то можно упустить свою удачу.

Напомним, что образовательный форум расчитан на начинающих женщин-предпринимательниц, поэтому мэтры бизнес-консультирования подобрали тематику рабочих сессий с актуальной проблематикой. Каждая участница получает уникальную возможность выбрать тот набор сессий, который сегодня для ее бизнеса наиболее актуален и позволит в дальнейшем успешно и целенаправленно двигаться к своим целям.

20 ноября: 

Александр Димитревич (региональный директор Maritime Piracy Humanitarian Response Programme, Одесса) представит сессию на тему "Лидерство и стратегическое управление"

Борис Ходорковский (Глава Netocrat Communications, Одесса)- "Реклама, коммуникации,PR для развивающихся предприятий"

Елена Александрова (исполнительный директор бизнес студии BogushTime, Киев) - "Тайм-менеджмент: Секреты делегирования"

Татьяна Жданова (директор Brandhouse, Киев) - "Персональный и корпоративный брендинг: пути,ловушки, инструменты.."

Мария Котвицкая (директор и совладелец международного агентства "GV - Aftermarket Global Vision) расскажет о "Прибыльном маркетинге"

Татьяна Герасимова (владелица консалтингового агентства «Ведис», Киев) - "Финансовый менеджмент:Навыки Мастера"

Игорь Сокуренко (управляющий партнер в консалтинговом центре "Бизнес Сервис", Одесса) - "Выбор рыночных бизнес-приоритетов в ситуации экономической нестабильности"

Сергей Чуднявцев (тренер и консультант в компании Pucelik Consulting Group, Одесса) - "Линия фронта: управление конфликтами"

21 ноября:

Алла Заднепровская (владелица Консалтинговой Группы Аллы Заднепровской "Живое Дело", Киев) - "Мужество быть собой: EQ -эмоционального лидерства"

Елена Самсонова (Бизнес-тренер,тренер НЛП,Одесса) - "Продажи. Умение вести переговоры в качестве основного навыка предпринимателя"

Елена Грединарова (Директор школы "ЭйдоС", Запорожье) - "Теория решения изобретательских задач (ТРИЗ) - в качестве инструмента для инновационного бизнес-мышления для управленцев "

Наталья Нестеренко - "Как перестать работать за своих подчиненных"

Светлана Саламатова (Директор и учредитель общественной организации "ICA-Ukraine", Киев) - "Какие преграды/ барьеры мешают нам сделать наш регион/страну процветающей? Создать набор действий,которые помогут преодолеть эти преграды".

"Если ваши цели не кажутся выполнимыми в этом году, то сейчас самое хорошее время, чтобы согласовать свой план по их достижению. Не воспринимайте неудачу, как вариант, настройте свои паруса успеха и плавно двигайтесь к своей цели."  Конфуций

Создавать ли ОСМД?

ЕВРОПЕЙСКАЯ АССОЦИАЦИЯ РАЗВИТИЯ БИЗНЕСА открывает серию подборок материалов, на тему создания и управления ОСМД.

Публикация 3

 Сам себе хозяин.

Чтобы стать полноправным хозяином своего дома и самим решать, куда должны пойти деньги, Правительство предлагает создать ОСМД – объединение совладельцев многоквартирного дома. Правда, пока люди не очень торопятся объединяться. Данный вопрос остается актуальным для всей Украины, учитывая то, что к 2015 году в нашей стране планируют ликвидировать все ЖЭКИ и передать дома владельцам квартир. Корреспондент РепортерUA попытался разобраться с данной проблемой и выяснить, так ли страшно ОСМД, как его рисуют.

Что такое ОСМД?

Объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) является юридическим лицом. И целью его создания является защита прав его членов, полное обеспечение поступления денег для уплаты всех платежей. В одном жилом комплексе может быть создано только одно объединение.

Так, все члены ОСМД могут более надлежащим образом присматривать за  содержанием дома и придомовой территории, получать и контролировать оплату жилищно-коммунальных услуг. При этом ОСМД является неприбыльной организацией и не имеет целью получение прибыли для ее распределения между членами объединения, а основная деятельность объединения заключается в осуществлении функций, которые обеспечивают реализацию прав владельцев помещений на пользование общим имуществом, надлежащее содержание дома и придомовой территории, содействие членам объединения в получении жилищно-коммунальных и других услуг надлежащего качества по обоснованным ценам и выполнении ими своих обязательств, связанных с деятельностью объединения.

То есть мы можем говорить о том, что создание ОСМД играет очень важную роль в процессе реформирования жилищно-коммунального хозяйства. Так как все вопросы, касающиеся ремонта, погашения задолженности жильцов, и прочие вопросы уже возлагаются на членов объединения, которые являются сами жителями. И революция управления жильем уже стучится в двери каждой квартиры. Ведь Правительство поставило задачи: до 2015 года ОСМД – в каждый второй дом. Пока программа работает на добровольных началах.

Многие украинцы боятся создавать объединение совладельцев многоквартирного дома, так как считают, что с этого момента увеличатся их расходы, деньги из городского бюджета выделяться не будут и они сами не в состоянии будут отремонтировать свое жилье. Но те, кто уже пошли на такой шаг, – ничуть не жалеют и советуют как можно быстрее поступать так же. В чем же подвох?

Плюсы и минусы

По словам Екатерины Акулы, председателя общественного совета при исполнительном комитете Запорожского городского совета, жильцам уже давно пора брать на себя ответственность за то, где они живут.

– Часто у жителей домов возникают вопросы по поводу элементарной уборки территории. Так вот, чтобы понять, куда уходят деньги, нужно самим руководить данными процессами, – говорит Екатерина Акула.

По ее словам, таким образом жильцы получают возможность контролировать расходы на услуги ЖКХ, возможность выбирать поставщиков этих услуг, могут менять бюджет дома, в том числе и сокращать расходы каждой семьи. Так, как нежилые помещения (например, подвалы) жители дома могут сдавать в аренду, а плата за них вполне может покрывать расходы на капитальные ремонты и содержание дома. Также по закону балансодержатель обязан при передаче дома в ОСМД профинансировать капитальные ремонты здания, чтобы передать его в надлежащем состоянии. Многим это покажется нереальным, так как мы привыкли часто слышать ответы о трудностях с финансированием. Теперь же деньги на такие дома в бюджетах закладываются целенаправленно.

– Сегодня существуют всеукраинские программы, городские, областные, которые предусматривают выделение средств на дома с ОСМД. Рано или поздно дома, которые еще не присоединились к ОСМД, получат так называемое наказание в виде управляющих, – говорит Екатерина Акула.

Запорожские власти в рамках проекта «Диалог со страной» взяли под особый контроль острые вопросы горожан, которые касаются различных сфер жизнедеятельности города.

Президент Украины Виктор Янукович дал поручение органам власти решить поднятые жителями областного центра вопросы. Всего от запорожцев в рамках проекта поступило более 50 обращений к Главе государства и многие из них уже решены, остальные находятся в стадии решения. По словам первого заместителя городского головы Дмитрия Свиркина, ряд обращений к Президенту Украины Виктору Януковичу касался решения проблемных вопросов запорожских объединений совладельцев многоквартирных домов, которые их жители поднимали перед органами власти. В частности, это относится к передаче зданий на баланс ОСМД.

В качестве примера можно назвать ОСМД «Возрождение 1» по адресу улица 40 лет Советской Украины, 78 и ОСМД «Гайда» (улица Сталеваров, 16). Объединения совладельцев здесь уже успешно работают, но жильцы просили оказать помощь в ускорении принятия дома на их баланс. Сейчас ГКП «Основание» решает вопрос изготовления технической документации, которая нужна для передачи дома на баланс ОСМД. Эта работа будет выполнена за средства бюджета.

Также Дмитрий Свиркин подчеркнул, что активизация создания объединений совладельцев является одной из составляющих реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства в Запорожье. Одно из главных направлений реформирования – создание эффективных собственников жилья, которыми должны стать ОСМД.

Хозяева своей территории

Людмила Делалова, жительница дома по ул. 40 лет Советской Украины, 78, и по совместительству председатель правления, рассказала, что над созданием ОСМД задумывалась давно и в 2010 году получила поддержку местных жителей. ОСМД «Возрождение 1» было создано жителями в мае месяце 2010 года, а получило регистрацию только 12 января 2011 года. Этот факт Людмила Делалова называет одним из негативных факторов при регистрации.

– В мае 2010 года мы проголосовали за создание ОСМД. Я отдала документы в Департамент ЖКХ, которые пролежали там полгода. Хотя они должны были это зарегистрировать сразу. Это документы, чтобы получить свидетельство на создание объединения совладельцев многоквартирного дома. В этом году я была вынуждена обратиться по поводу передачи дома на баланс ОСМД во время прямого эфира Президента Украины. После этого начали изготавливать документы: технический паспорт, сделали инвентаризацию. Правда, с отводом земли пока не спешат, – рассказала Людмила.

Что касается выделения средств на капитальный ремонт – в этом вопросе у жителей дома вопросов не возникает.

– Благодаря тому, что в 2010 году перед получением свидетельства о регистрации мы получили 105 тыс. грн, за счет которых поменяли в доме затворную арматуру, сейчас все стояки отдельно отключаются. Если у кого-то что-то случилось с батареей, я не выключаю всю систему – спустила с одного краника воду, воздух, перекрыла. Также за эти деньги мы заменили все трубы на пластиковые – очень надежно. Естественно, приходилось и самим сбрасываться деньгами то на краску, или же двери.

В 2011 году, когда жители получили регистрацию, из городского бюджета им выплатили еще 300 тыс. грн, за счет которых Людмила Леонидовна получила свою гордость – элеваторный узел.

– Домов, таких как у меня, фактически нет, ну разве что новостройки. Раньше дом был на одной фазе: если кто-то включает кондиционер или стиральную машинку – и тут же выбивает, и сидим без электричества. Поэтому мы заменили щитовую, ввели в каждую квартиру новый кабель, закупили экономные лампочки – теперь в подъезде свет включается автоматически.

Когда мы зашли в подъезд дома, на своих глазах убедились в эффективности ОСМД: во-первых, в подъезде все идеально чисто, выкрашено, установлены металлопластиковые окна.

Перед подъездом установлен специальный козырек, даже в подвале – и там все чисто и оснащено новым оборудованием.

– У нас только с крышей проблема. В 2009 году ее перекрыли с нарушениями. И теперь я в течение многих лет прошу ее проверить, так как она сейчас хуже, чем была до ремонта. КП «Основание» уже послало рабочих, они все полностью проверили, подписаны документы, осталось только пойти к начальнику УКСа, чтобы отдать этот документ.

Еще один плюс объединения совладельцев – это контроль за придомовой территорией. Так, у жильцов появляется возможность не допустить незаконное или же нежелательное строительство. Правда, сейчас Людмила Леонидовна пытается всеми силами выбить для себя достойный участок, так как по документам площадь придомовой территории составляет 40 кв. м.

– Это же немыслимо, даже будка собачья не поместится. Только клумбы у нас пока есть, а нужно ведь и детские площадки, и спортивные, и место для отдыха пожилых людей. Я живу в доме с 1959 года. Раньше у нас во дворе стояли и качели, и сцена была специальная, лавочки – все разгромили, разносили. Теперь буду снова бороться за свой уют и территорию.

Но все же старожитель дома считает, что ОСМД – это лучшее будущее, которое не сравнится с бесхозяйственными ЖЭКами.

– Кто бережнее относится к своему дому: собственник или арендатор? Конечно, собственник. Он вовремя устраняет все недостатки, которые возникают во время эксплуатации дома. Он хочет сохранить его для своих детей, внуков. То, что растянут закон об ОСМД во времени – это неправильно. До 2015 года мы вообще потеряем жилой фонд – он тогда рассыпется у нас. 

Нужно вводить быстрее ОСМД и передавать их собственникам, потому что они смогут эффективнее следить за домом и доводить его до ума. Конечно же, нужна еще и помощь со стороны государства – не без этого. Ведь если дому более 50 лет, силами одних жителей не обойдешься. Мы получили на ремонт своего дома за три года 600 тыс. грн – сколько же жителям пришлось собирать денег на капитальный ремонт? Люди просто не потянули бы. Поэтому это правильно. Я очень долго пыталась доказать нашим жильцам, что ОСМД – это действительно хорошо.

 Стоит также отметить, что есть две формы правления домом. В первом случае можно заключить договора с поставщиками услуг ЖКХ. Так, ОСМД в свою очередь собирает все платежи, а далее распределяет их по назначению. В другом случае можно оставить в силе договоры жильцов с поставщиками. А ОСМД тогда берет на себя только платежи за содержание дома и как решат жильцы, так ими и распоряжается.

Еще один миф, который вводит в заблуждение жителей городов, – это то, что после объединения в ОСМД ни один из жильцов не сможет продать квартиру без согласия председателя дома.

– Это просто слухи, которые вводят людей в замешательство. Нигде это законодательно не прописано. Каждый из жильцов спокойно может распоряжаться своей собственностью, как пожелает. Стоит отметить, что квартиры в таких домах пользуются более высокой рентабельностью, чем остальные. Это только положительно влияет как на продажу, так и на сдачу в аренду квартиры, – отметила Екатерина Акула.

Как создать свое ОСМД

По словам Екатерины Акулы, при создании ОСМД следует учитывать предусмотренное в абз. 3 ст. 4 Закона № 755-IV ограничение, которое заключается в том, что в одном жилом комплексе может быть создано только одно объединение. Членами ОСМД могут быть физические и юридические лица, являющиеся собственниками жилых или нежилых помещений.

Наиболее трудным будет задача донести до жителей дома идею о создании ОСМД и о его пользе. Для этого вам нужно будет создать инициативную группу в составе трех человек, которая возьмет на себя все «прелести» общения. Далее следует провести организационное собрание, а за ним учредительное, приглашение на которое следует послать в Департамент ЖКХ, КП «Основание», районную администрацию.

Моментом создания ОСМД считается момент выдачи свидетельства о государственной регистрации. Чтобы получить свидетельство о государственной регистрации, уполномоченный представитель ОСМД подает в орган городского, районного в городе совета по месту нахождения многоквартирного дома предусмотренный п. 1 Порядка государственной регистрации ОСМД пакет документов. В первую очередь, в этот пакет входит регистрационная карточка, которая одновременно является заявлением о государственной регистрации; протокол учредительного собрания, на котором было принято решение о создании ОСМД и утверждении его устава; два экземпляра оригинала и пять копий устава объединения, оформленные согласно требованиям законодательства; список членов объединения, составленный согласно приложению 2 к Порядку государственной регистрации ОСМД, утвержденному Постановлением № 1521.

Не стоит забывать и об исследовании дома. Специальная комиссия должна решить, в каком состоянии находится дом и что нужно отремонтировать в первую очередь. Узнав о всех «кричащих» местах, будет легче определиться с тем, куда направить первые выделенные из городского бюджета средства для устранения всех наболевших проблем.

Председатель правления ОСМД/управляющий хранит и ведет техническую документацию о состоянии, содержании и эксплуатации объекта.

Тарифы рассчитываются отдельно по каждому дому в зависимости от запланированных количественных показателей фактического предоставления услуг с учетом обеспечения надлежащего санитарно-гигиенического, противопожарного, технического состояния домов и сооружений и придомовых территорий, с учетом типичного перечня услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий.

Чтобы получить более подробную информацию об ОСМД, по словам Екатерины Акулы, можно обратиться в Департамент ЖКХ, в котором существует специальный отдел по данным вопросам и работает два ведущих специалиста.

На данный момент в Запорожье существует порядка 90 домов ОСМД. И пока государство готово выделить деньги на определенное количество ОСМД – нужно брать, так как мы все понимаем, что выделить средства на капитальные ремонты всех многоэтажек Украины будет значительно сложно, учитывая то, что каждая вторая из них уже давно нуждается в капитальной рихтовке.

Инна Нарбут, РепортерUA, фото Андрея Глущенко

Кому и зачем нужен кондоминиум? Борьба ОСМД против ЖЭКа.

ЕВРОПЕЙСКАЯ АССОЦИАЦИЯ РАЗВИТИЯ БИЗНЕСА открывает серию подборок материалов, на тему создания и управления ОСМД.

Публикация 2

Пока в доме бесчинствует ЖЭК, тщетно рассчитывать на своевременный ремонт крыши или замену труб. Добиться порядка смогут только сами жильцы, создав кондоминиум и правильно организовав его работу. Кроме того, ОСМД позволяет защитить права собственников квартир от захвата придомовой территории или нежилых помещений здания.

За долгие годы советской жизни мы привыкли к тому, что коммунально-бытовые проблемы должно решать государство. Однако изношенность жилищного фонда в среднем достигла такой степени (60–70% и выше), что ЖЭКи уже давно не справляются со своими обязанностями по содержанию и обслуживанию домов. И все это лишь усугубляется хаосом, который творится в системе ЖКХ, и полной безнаказанностью эксплуатационных управлений за бездействие и халатность.

Выход из жилищного кризиса формально был найден еще в начале 2000-х годов, когда Верховная Рада приняла закон об объединениях собственников многоквартирных домов (ОСМД, текст закона имеется на сайте). Создание подобных «сообществ», которые уже охватывают около 20% жилья по всей стране, позволяет влиять на судьбу своего дома и отвечать за его техническое состояние, а не ждать очередной «подачки» от ЖЭКа.

Тем не менее, на практике создание кондоминиума зачастую сопряжено со сложностями, главная из которых – разобщенность жильцов и их неготовность тратить свои кровно заработанные на содержание дома.

Кто хозяин?

ОСМД по своей природе является инструментом для «дооформления прав собственности» на весь дом как имущественный комплекс и придомовую территорию всеми собственниками квартир и нежилых помещений в этом доме. Именно поэтому кондоминиум называют формой «совместного владения», где квартира – это собственность индивидуальная, а все, что за ее пределами – совместная.

И при сравнении таких сообществ с ЖЭКами разница видна невооруженным взглядом. 

Во-первых, объединение жильцов принимает дом на свой баланс, что дает им право самостоятельно распоряжаться имуществом ОСМД, а также самим решать денежные вопросы. «Кроме того, при создании ОСМД у жильцов появляется возможность приватизировать придомовую территорию и быть уверенными, что местная власть или близкие к ней лица в один прекрасный момент не поставят там какую-нибудь МАФ», – говорит разработчик информационной системы «ОСББ-online» Андрей Заканыч.

Во-вторых, члены объединения могут самостоятельно выбирать организацию, которая будет обслуживать дом, определять размер средств, которые будут направляться на содержание дома, участвовать в управлении.

В-третьих, ОСМД является неприбыльной организацией, поэтому не платит налога на прибыль и НДС со взносов своих членов. Кроме того, у кондоминиума есть возможность поиска дополнительных источников дохода. Например, за счет сдачи в аренду нежилых помещений или стен дома для рекламных баннеров (правда, эти доходы уже подлежат обложением налогом на прибыль).

ЖЭК же по умолчанию – прибыльная структура, которая находится в частных руках или коммунальной собственности (государство уже давно вышло из этой системы). Поэтому их деятельность почти не контролируется. К тому же, чаще всего ЖЭКи тесно связаны с местными властями, что объясняет их абсолютную уверенность в безнаказанности при использовании платежей по своему усмотрению.

Подводим баланс

Для того чтобы ОСМД эффективно защищало права собственников квартир, формального объединения недостаточно, поскольку вся затея с кондоминиумом должна быть экономически оправданной и целесообразной. Поэтому правление и члены ОСМД обязаны четко понимать, сколько им предстоит тратить на дом и чем компенсировать эти траты.

Издержки можно разделить на те, которые непосредственно касаются содержания дома (обслуживание лифтов, электрики, канализации, придомовой территории; проведение ремонтов; вывоз мусора, уборка подъездов и двора), и на административные расходы: зарплаты главы объединения, бухгалтера, канцелярские нужды и т. д.

«Эффективность создания ОСМД напрямую связана с количеством квартир в доме. Поэтому в маленьких домах любое изменение издержек ощущается жильцами особенно сильно», – подчеркивает Андрей Заканыш.

Также «выгодность» организации ОСМД прямо пропорциональна новизне дома: чем новее здание, тем меньше расходов требуется на его поддержание в исправном состоянии и ремонтные работы.

Поэтому в идеале в новостройке тарифы для жильцов не должны быть завышены, а все, что остается после расчета ОСМД с монополистами и подрядчиками, должно направляться на благоустройство территории, ремонт вспомогательных помещений (подвалов, цокольных этажей, пространств под крышей). Ведь именно эти «активы», которые также являются совместной собственностью членов кондоминиума, при правильной эксплуатации способны генерировать немалый денежный поток. ОСМД может привлекать арендаторов по хорошим ставкам, пополняя кассу, что, в свою очередь, позволит снизить тарифы для жильцов. О сдаче в аренду помещений ОСМД – см. стр. ??.

«У нас одно время в объединении разгорелся настоящий конфликт. Часть жильцов настаивала на том, чтобы отремонтировать чердачные помещения и сдать их. Вторая часть претендовала на то, чтобы оставить чердак под свои нужды. Но когда мы коллективно высчитали смету, оказалось, что доходы от аренды позволят снизить ежемесячную плату почти на 30%. Жильцы единогласно проголосовали «за», – рассказывает руководитель одного из днепропетровских ОСМД Вера Тертышная.

Взаимодействие с монополистами и подрядчиками – еще одно важное направление работы кондоминиума, влияющее на его бюджет. Дело в том, что при заключении договоров с ОСМД поставщики услуг выставляют тарифы как для юридического лица. А они выше, чем для их непосредственных потребителей. Поэтому гораздо целесообразнее заключать прямые договора с жильцами. Что касается обслуживающих организаций, то выбор лучше проводить посредством тендера. Это будет стимулировать претендентов выставлять реалистичные тарифы.

Защищаем свое

Собственники квартир в старых домах, создавая ОСМД, тоже имеют определенные преимущества. С одной стороны, им проще «выбить» свое здание из-под попечительства ЖЭКа, поскольку последний избавит себя от вытягивающего деньги строения. С другой – взятие на баланс дома даже в неудовлетворительном состоянии на руку кондоминиуму. 

«Бывший владелец, на балансе которого находился дом, должен принять участие в финансировании капитального ремонта. Как правило, в городах действуют программы или фонды реформирования жилья, за счет которых должно осуществляться финансирование», – подчеркивает юрист юридической компании «Эйдиком» Юлия Авраменко.

Хотя именно передача дома на баланс ОСМД является чуть ли не самым конфликтным этапом. И ЖЭК, и застройщик всячески пытаются уклониться от обязательств, вплоть до блокирования работы кондоминиума. Особенно если некоторые квартиры и нежилые помещения находятся в собственности застройщика, либо лиц, связанных с ним. Или когда у застройщика есть собственный ЖЭК и ему выгодно, чтобы дом обслуживался в «карманной» структуре.

Но, пусть это и кажется странным, даже с такими «непробиваемыми» структурами можно договариваться. Например, провести ремонт вскладчину (все-таки лучше, чем ничего), получить какие-то услуги бартером (например, чтобы застройщик укатал асфальт на месте будущей парковки, засыпал гравием детскую площадку) или предложить ЖЭКу обслуживать дом в будущем на индивидуальных условиях.

«Ведь приходящие электрики и слесари – это те же работники жилищных управлений. Просто нужно их правильно мотивировать», – отмечает член правления одного из столичных ОСМД Сергей Кац.

В крайнем случае, кондоминиум может принять решение отказаться от услуг выбранной организации. Либо же, при конфликте с монополистом, объединиться в Ассоциацию ОСМД и решать вопросы на более высоком уровне с привлечением представителей местной власти. Такие объединения действуют во многих областных центрах и достаточно успешны в отстаивании своих прав.

Единение прежде всего

Внутренние сложности и конфликты в самом кондоминиуме – тоже не редкость. Еще на этапе учредительного собрания для создания ОСМД среди собственников обязательно найдется группа людей, выступающих категорически против кондоминиума. Как правило, это жильцы, привыкшие к «сервису» ЖЭКов. Нередко люди пожилого возраста воспринимают объединение как некую «аферу, организованную кучкой проходимцев».

Руководители ОСМД разводят руками: кроме как через разъяснительную работу повлиять на таких негативно настроенных лиц невозможно. И даже если не удастся «затянуть» их в кондоминиум, важно развенчать мифы о мошенничестве. Иначе в будущем ущемленные жильцы будут постоянно пытаться препятствовать нормальной работе объединения.

Конфликты могут возникать и с людьми, которые вроде бы не препятствовали и нейтрально относились к созданию ОСМД в доме. Ведь зачастую они имеют привычку делать все по-своему, ни у кого не спрашивая. Например, когда собственник, живущий на первом этаже, возводит себе пристройку, не интересуясь, как это скажется на эстетическом виде дома. 

Самовольный захват территории и организация места для стоянки личного авто, установка блокираторов, срезание деревьев – тоже явление нередкое. Без объединения бороться с такими «отщепенцами» почти невозможно.

После создания ОСМД большинство людей меняет отношение к своему дому и придомовой территории, а любителям самодеятельности приходится считаться с мнением большинства. 

Причем ОСМД в данном случае выступает органом для принятия консолидированных решений и может подавать заявления в контролирующие инстанции либо в суд на недобросовестных жильцов. Санкции возможны весьма серьезные – вплоть до штрафов и уголовной ответственности.

Также успешность работы кондоминиума во многом зависит от налаженного внутреннего контроля, репутации правления. Например, далеко не все жильцы знают, что глава ОСМД должен ежегодно проводить общее собрание, отчитываясь о том, что было сделано в году прошедшем, предоставив смету затрат и сравнив ее с запланированными суммами.

При этом жильцы дома могут обратиться к ревизионной комиссии с требованием провести проверку финансовой деятельности и созвать внеочередное общее собрание в случае обнаружения злоупотреблений, поставив кандидатуру главы правления на переизбрание.

«В крайнем случае, члены ОСМД вправе обратиться в Министерство доходов и сборов, контрольно-ревизионное управление с требованием провести проверку деятельности объединения и вплоть до органов внутренних дел и прокуратуру с вопросами о нарушении трудовых прав, превышением полномочий должностными лицами», – рассказывает Юлия Авраменко.

И хотя такие меры – не лучший способ наведения порядка внутри кондоминиума, иногда они необходимы, чтобы ОСМД исправно выполняло свои функции, защищая интересы жильцов, а не отдельных лиц.

ЖЭК или ОСМД?

 

Дом подчиняется ЖЭКу	Дом в управлении жильцов (ОСМД)
(-) Жильцы не могут распоряжаться нежилыми помещениями, придомовой территорией	(+) Дом является совместной собственностью жильцов, которые сами управляют им, распоряжаются придомовой территорией
(+) Тарифы на коммунальные услуги, закрепленные государством	(-) Тарифы на содержание дома не фиксированы и утверждаются большинством членов ОСМД
(-) Жильцы не могут менять обслуживающую организацию	(+) Члены кондоминиума определяют размер коммунальных тарифов, выбирают обслуживающую организацию
(+) Нет необходимости платить за дополнительные услуги (охрану дома и т. д.)	(-) Все издержки на содержание дома ложатся на плечи жильцов
(-) Проконтролировать работу ЖЭКа практически невозможно	(-) ОСМД не защищено от злоупотреблений своих же членов правления, сервисных организаций
	(+) Расходование средств ОСМД контролирует ревизионная комиссия
(+) Жильцов не обязывают проводить ремонт за свой счет	(-) Все затраты на ремонты ложатся на жильцов
(-) Качество и регулярность ремонтов не зависят от жильцов	(+) Дом является юридическим лицом, это позволяет распоряжаться имуществом (сделать землеотвод, сдавать помещения в аренду) и получать доходы, что дает возможность снижать затраты жильцов

Когда особенно целесообразно создавать кондоминиум

Придомовая территория нуждается в защите от «уплотняющей» застройки и/или размещения МАФов

В доме имеются подвалы, подсобные помещения, технический этаж, которые можно сдать в аренду

Здание новое или возведено 5–7 лет назад

Большая часть квартир в доме принадлежит жильцам, а не застройщику

Дом интересен для размещения наружной рекламы (например, находится на оживленной улице)

Подавляющая часть жильцов находится в трудоспособном возрасте

Число квартир в доме не менее 50

Внимание:

Если из семи условий имеются в наличии хотя бы три, однозначно есть смысл думать о создании ОСМД.

Условия расположены по мере убывания значимости.

Автор: Павел Харламов    Источник